两江新区工业开发区成立于2010年7月，该区包括龙兴工业园、水土高新技术产业园和鱼复工业园，面积444 km²，规划建设用地238 km²，其中工业用地约58 km²，承担着打造两江新区万亿级工业新城和重庆先进制造业形象与功能集中展示区的重任.鱼复工业园面积67 km²，重点打造两江国际千亿汽车城、物流城、装备制造城和轨道交通车辆生产基地，已引进企业52家；水土高新技术产业园面积60 km²，重点建设高新技术产业区、数据处理中心以及电子信息及软件研发中心，引进企业60家；龙兴工业园111 km²，主要发展汽车、航空航天、高端装备、节能环保等，引进企业14家.开发区建设已初具规模，累计完成固定资产投资2 652亿元. 2017年研究区规模以上工业总产值927.36亿元，同比增长42.1%，固定资产投资595亿元.研究区中龙兴、鱼复、水土3个工业园实际测量土地总面积为24 335 hm²，已建成城镇用地中住宅用地占15.08%，工矿仓储用地占23.70%，交通运输用地占43.20%，商服用地占2.85%，公共管理与公共服务用地占15.17%，生产性服务业用地占0.92%.总体上，研究区工矿仓储用地比重较大，住宅用地比重相对小，交通运输用地比重最大，商服用地比重小.

本研究中企业固定资产投入、工业总产值、工业利润总额、土地增值税、土地所得税等社会经济发展数据来源于重庆两江新区发展报告(2010-2016年)，两江新区各年度统计信息月报，江北、渝北、北碚区统计年鉴等；土地利用现状数据ARCGIS软件对两江新区城市规划、控制性详细规划等图件分析和测算，并结合2016年土地利用变更调查数据及相关统计资料、实地调研资料的分析整理所得.

本研究采用理论探索与实证分析、统计分析与数学模型等相结合的方法，在调查分析研究区工业企业土地利用现状的基础上，结合现有工业用地效益评价研究成果，构建了企业用地效益评价指标体系，并按照产业差异性设置指标体系权重，采用多目标综合评价法对企业集约用地效益予以评价和测度.

根据研究区企业发展实际，本研究选取新科技、生物医药、设备制造、汽车制造和汽车配套等5大产业作为评价对象.目前，对工业企业集约用地效益评价主要关注经济效益、社会效益及土地利用强度、单位工业用地投入等指标.本研究重点考虑重庆市研究企业特点，注重指标选取的科学、全面、可操作等原则，构建评价指标时，在选择常规的企业投入率、产出率的基础上，考虑了企业单位面积土地税收率和企业影响力等因素作为评价指标准则层，在指标权重设置上又综合考虑不同产业部门及同一部门不同发展阶段的差异(表 1).

一个成熟的企业需要一个成长过程，本研究将评价的企业分为发展初期、中期和成熟期3个类型，明确不同阶段的发展特征.根据相应的特征和不同的产业部门来确定投入率、产出率、税收率和影响力评价层的权重(表 2).

企业初期，市场小，生产经营风险较大，固定资产投资大，产出利润较少，评价指标权重上，投入率权重较大；企业中期，投入逐渐降低、产出提高，但市场不稳定；企业成熟期，投入减少，研发费用增加，市场较稳定，产出效益高；同时，不同产业部门在同一发展阶段同一评价指标的权重也不同.据此，采用特尔斐法选取4个行业专家、2个企业管理人员、2个土地管理人员、2个专业技术人员对评价指标在各阶段的权重予以打分，以平均分作为最终权重(表 3).企业用地效益评介结果分不达标、基本达标和良好达标3个层次，参考现有研究成果，对结果予以划分(表 4).

本研究构建的集约用地效益评价指标体系均为正向为宜指标，没有负向指标和中性指标.为统一不同量纲指标，将定性的指标进行量化，以便指标间的比较分析，对原始指标数据的处理采用极差标准化方法.各指标最优值为1，最小值为0，假定[X_min，X_max]为第i评价指标的指标值变化区间，采用下式对各指标数据无量纲化：

式中：Y_ij为标准化后的指标值；X_ij为第i年第j项指标原始值；X_jmax和X_jmin分别为相应指标的最大值和最小值.

本研究利用企业投入率、产出率、税收率和企业影响力4个维度对企业用地效益进行评价，各项指标从不同侧面反映企业集约用地状况.因此，本研究采用常规的多目标综合评价法对企业用地效益评价综合指数P_i进行计算，模型为：

式中：i为综合评价指标个数(i=1，2，…，5)；j评价因子个数(j=1，2，…，n)；A_i为综合评价层第i个指标的权重；B_j为第j评价因子权重；W_j是第j因子标准化分值.

1) 已投产企业  主要集中在水土高新技术产业园区，已投产企业6家，出让土地面积137.06 hm²，实际使用土地99.29 hm²，利用率72.44%，已完成固定资产投资19.28亿元，工业总产值16.58亿元，土地税952.4万元. 6家企业中，1家不达标；5家企业基本达标，企业的用地效益比较低(表 5)，主要原因：①宏观经济环境作用，企业产品市场不好.经济转型升级时期，生物医药企业受整个行业影响，市场销售量下降.如水土高新技术产业园区的某医药企业，生产药剂产品a的价格6 000元/吨，但受市场环境影响a的销售价格仅4 000元/吨，每1吨a药剂亏损2 000元，所以该企业关闭了该药剂生产线.实地调研发现，80%的企业认为市场萎靡是影响企业用地效益的主要因素. ②园区正处在发展初期，大多数企业也处于发展初期，企业前期投资额大，产出效益不高，虽招商项目较多，但竣工项目占比小.据统计，三园区引进项目113个，土地供应面积1 564.40 hm²，竣工项目占引进项目的33.63%；竣工土地面积265.20 hm²，占土地供应面积的16.99%.

2) 未投产企业  共4家，1家是研发生产药品，另3家生产医疗器械.共出让土地36.04 hm²，约定投资强度36亿，产出强度68亿元，完成固定资产投资2.66亿元，占约定投资的7.39%，投资强度低(表 6).某企业约定竣工投产时间为2013年11月，目前为停工状态，另三家企业合同约定竣工投产时间2016年11月.据调查仅1家企业能准时竣工，另2家企业不同程度推迟6至12个月竣工.

1) 已投产企业  高新技术企业11家，已竣工投产6家(均为发展初期)，未投产5家. 6家已投产企业出让土地面积58.85 hm²，使用土地面积57.53 hm²，土地利用率97.76%，完成固定资产投资23.11亿元、工业总产值15.4亿元，土地增值税及所得税567.66万元，房屋税303.08万元. 6家已投产企业中，1家评价综合指数达到0.654，为良好达标状态；1家不达标，4家基本达标，总体上两江新区高新技术企业土地利用效益普遍不高，主要是企业处于发展初期，前期投入资金大而产值较低(表 7).

2) 未投产企业  共有5家，出让土地面积83.38 hm²，约定投资强度389.7亿元，产出强度571亿元，已完成固定资产投资85.84亿元，占约定投资的22.03%，实际投资比较少.未投产企业，4家企业约定竣工投产时间为2016年12月，但多数企业不能够按时竣工投产，有1家企业表示能够在约定时间竣工投产.其他企业要推迟3到6个月(表 8).

① 已投产企业  主要集中在鱼复园区，已经投产制造企业仅2家：企业1(发展初期)、企业2(发展中期). 2家企业的征地都达到100%，已完成固定资产投资61.32亿元，工业总产值136.3亿元，土地增值税和所得税324万元，房屋税1 002万元. 2家汽车制造企业的评价综合指数值分别为0.525、0.757，均达标，企业2良好达标(表 9).

② 未投产企业  共有3家，共出让土地面积197.79 hm²，约定投资强度119亿元，约定产出强度336亿元，目前已固定资产投资24.96亿元，占约定投资强度的20.97%，实际投入率较低.目前3家未投产的企业建设进度情况，2家企业约定的竣工投产时间为2015年6月30日，都处于建设阶段，并未投产；另一家企业约定竣工投产时间为2017年1月31日，但也不确定能否顺利竣工投产(表 10).

① 已投产企业  主要集中在鱼复园区，共13家，已竣工投产4家(处于发展初期)，未投产9家.竣工投产的4家企业出让土地面积31.81 hm²，已完成固定资产投资金4.99亿元，工业总产值7.5亿元，土地增值税和所得税309.34万元，房屋税341.4万元. 4家参评已竣工投产企业中有2家处于基本达标状态，有2家企业处于不达标状态(表 11).

② 未投产企业  共9家，集中在鱼复园区，出让土地面积117.27 hm²，约定投资强度67.76亿元，已投资金9.16亿元，占约定投资强度13.55%，实际投入率较低.建设进度上，有3家企业没按约定时间竣工投产，另外6家约定竣工投产时间为2016年10月底前，但大部分企业不能够准时竣工投产(表 12).

① 已投产企业  三大园区引进企业13家，已竣工投产6家(发展中期2家，发展初期4家)，未投产6家. 6家已竣工投产企业共出让土地面积48.41 hm²，已完成固定资产投资12.12亿元，工业总产值9.45亿元，土地税237.51万元，房屋税36.48万元. 6家企业中，4家企业基本达标，但评价综合指数值不高，2家企业不达标，主要因为企业处于初期发展阶段，前期投入资金大而产值较低(表 13).

② 未投产企业  共6家，出让土地面积50.24 hm²，约定投资强度53.90亿元、产出强度116.90亿元，已完成固定资产投资19.26亿元，占约定的16.48%，实际投入强度低.未投产企业建设进展情况，有1家企业没有按照约定时间竣工投产，另外5家企业，大部分不能够按约定时间竣工投产(表 14).

本研究从工业企业集约用地效益测度可比性角度出发，在常规的投入、产出评价指标基础上，结合研究区实际将企业税收率、企业影响力纳入评价指标体系.在确定指标体系权重时充分考虑不同产业之间、同一产业企业不同发展阶段各指标作用大小的不同而设置相异的权重值，对研究区工业用地效益进行了测度和验证.本研究构建的指标体系和指标的权重可以更有效地测度和反映研究区工业企业集约用地效益的实际，在一定程度上丰富了工业用地集约利用评价方法体系，并为研究区制定节约用地政策提供借鉴.本研究发现研究区工业企业用地效益总体不高，主要原因：①企业从供地供应到开工建设时间长，审批手续繁杂：一是企业在开工建设前需要大量的准备工作，尤其大型企业从设计到开工需要至少1年时间；二是企业获得建设许可证，需要繁杂审批手续，延缓了开工时间. ②大部分企业处于发展初期，投入产出率较低：园区处在发展初期，大多数企业也处于发展初期，前期投资额大，产出效益不高；受宏观经济环境影响，企业产品市场销售不好. ③部分企业因自身或市场环境影响停工停产：三大园区都有部分企业停工停产，其原因一是政府，例如涉及退地和收回共3宗.二是企业自身，如企业投资变化、市场环境影响等. ④园区基础设施建设相对滞后：三大园区基础实施建设投资大、建设快，但不能完全满足企业发展需要，配套基础实施不完善，如水电气铺设进度不到位限制了开工进度等.

鉴于研究区工业企业集约用地效益总体不高的现状及诸多原因，本研究认为研究区应从供地、监管等环节着手，构建集约用地供地及监管等机制，从而提升集约用地效益. ①控制工业用地供应规模，适当提高出让价格：适当控制工业用地供应规模和速度，减少土地资源闲置的问题；适当提高土地出让价格，提高招商引资供地准入门槛，缩小与国内其他地区土地出让价格差距. ②多部门协作，简化企业开工审批手续：多部门协作，简化企业开工前期、国土、规划及建设等手续、规划验收等环节，将中小企业开工时间控制在6个月内，大型企业12个月内. ③构建两江新区工业用地动态供地制度：建立工业用地先租后让供地制度，工业用地分期分批供地制度，工业用地弹性年租制度等制度，确保土地供应的科学性、合理性. ④建立部门监管联动机制，加强对用地违法、违规、违约行为的综合防控：建立信息共享机制，将履约、开发利用、闲置土地、用地诚信档案等抄送相关行政监管部门. ⑤构建低效工业用地弹性退出制度：加快完善低效工业用地退出条例规章，制定低效工业用地认定、退出的专门规章，明确认定标准、程序、主体和退出办法；建立企业前期审核准入、中期动态监管、后期土地退出管理制度；建立低效用地退出奖惩制度等.